3년 전 개인적으로 명도 소송을 통해 재판 전 단계 까지의 전체적인 과정에 대해서 알려드리겠습니다. 명도 소송 절차 중 비용 절감을 위해서 했던 일에 대해서 자세하게 알려드리겠습니다. 시골 무허가 건물에 친족이 들어와 살고 있음에, 명도 소송 절차를 통해 해결하였습니다.
명도소송 전, 할 수 있는 일들을 먼저 정하셔야 합니다.
1. 퇴거 독촉장 작성
명도 소송을 위해서, 가장 먼저 해야 할 일은 살고 있는 사람에게 공식적으로 퇴거를 요청하는 일입니다. 하지만, 이러한 부분들도 6하 원칙에 맞게 작성하셔야 함을 잊어서는 안됩니다. 또한, 내용 증명을 보낼 때에는 무조건 수신인과 발신인을 적어야 함으로, 본인의 개인정보가 상대방에게 유출됨을 미리 알고 계셔야 합니다.
혹여라도, 재판 과정 중에 상대방이 해코지를 할 수 있으므로, 상대방의 심리와 감정 상태를 예상하고 진행하셔야 합니다. 제가 작성한 퇴거 독촉장의 내용은 다음과 같습니다. 퇴거 독촉장의 내용은 수신인과 발신인이 있어야 하고, 해당 무단 점유를 주장하는 내용에 대해서 자세하고 상세하게 적으셔야 합니다.
또한, 만약에 퇴거 요청에 불응할 경우에는 민사소송 및 손해배상 청구 등을 할 예정임을 명확하게 주지 시켜 주셔야 합니다. 내용은 당연한 내용이 들어가야 하고, 어차피 이걸 보내봐야 아이쿠, 나가야겠다 생각하는 무단 점유자는 아님을 알고 계셔야 합니다.
2. 소송 전 대한법률구조공단 자문?
온라인으로도, 오프라인으로도 찾아가서 자문을 구해보았습니다. 약속을 잡는 것 자체도 온라인으로 하기 때문에, 사실 그리 불편하진 않았습니다. 우선 온라인과 방문상담 문의하는 방법은 다음과 같습니다.
사이버 상담 방법
- 대한법률구조공단 홈페이지 (바로가기 >>)
- 메뉴-법률정보-사이버상담 클릭 (바로가기 >>)
- 국내거주국민-상담신청 (하루 70건 상담이기에, 선착순으로 상담 신청해야 함)
사이버 상담은 선착순 마감이기 때문에, 시작되는 시간을 확인한 다음에 내용을 미리 정리하였습니다. 물론 이전의 상담 내용을 검색할 수 있기 때문에, 먼저 비슷한 상담을 검색해 보는 것도 중요합니다. 다만, 답변 받은 내용들은 역시나 방문 상담을 다시 해봐야 하나? 이런 생각이 들었습니다.
적어진 언어들이 일반인이 이해하기 어려운 단어들로 구성되어 있었습니다. 물론 저는 민법을 공부한 적이 있기 때문에, 그나마 좀 이해하는 게 조금은 나았지만, 어려운 법률 용어 등으로 인해서 사실상 변호사를 빠르게 구하는 게 나은가? 이런 생각이 들었습니다. 사이버 상담에 방문 상담을 통해서 더 자세히 문의하라고 적혀있어서 방문 상담을 예약하였습니다.
방문 상담 방법
방문 상담은 제가 살고 있는 거주지에서 조금 멀긴 했지만, 그래도 찾아가 봤습니다. 나중에 느낀 바 돌려 말하기는 했지만, 결국에는 변호사를 고용해야 한다는 부분이었습니다. 상담해주시는 분은 친절하긴 했지만, 역시나 공공기관 이기에, 어떤 소송 절차라던가 상담 시 특수한 경우의 수를 판단해 주기에는 역부족이었습니다.
그래도, 최소한의 명도 소송을 위한 절차 등을 확인하였기에, 내용 증명을 보내 놓고 기다려보았습니다.
3. 무단점유자의 거부 및 복잡한 문제 출연
말 그대로, 내용 증명을 보냈는데, 답장이 왔습니다. 내용은 권원 없이 거주한다는 것은 말이 안되어 나갈 수 없다는 거죠. 퇴거 독촉장을 2차로 동일한 내용으로 보내 놓고, 돈을 받아내겠다는 심보로 보였기에, 저는 바로 명도 소송을 대신해 줄 변호사를 알아보기 시작했습니다.
명도소송을 위한 변호사 선택
명도 소송을 인터넷에 검색해보면, 정말로 광고가 너무도 많습니다. 그렇기에, 내 주변의 누군가에게 추천을 받고, 그 변호사에 의지하는 게 대부분입니다. 처음에는 지인에게 소개를 받고, 진행하고자 하였지만, 인터넷을 모조리 검색하였습니다. 그 중에, 명도 소송을 전문으로 하는 업체가 있었고, 그 업체의 비용을 먼저 문의하였습니다.
저는 "(주)명도"라는 곳을 이용하였습니다. 가격은 제가 알아본 변호사보다, 약 200만원 정도 저렴했습니다. 사실 이 곳의 이용 후기를 적고 싶었습니다. (주식회사 명도 바로가기 >>)
장점과 단점이 당연히 있었습니다. 소송을 하면서 돈을 낭비하고 싶지 않았기에, 상담 신청을 하였고, 바로 연락을 받게 되었습니다. 비용은 400만 원(2019년 기준)이었습니다. 지금은 홈페이지 기준 500만 원입니다. 주거는 300만 원, 상가는 400만 원이니, 비용을 확인하시고 진행하면 되겠습니다.
- 상담 신청을 받아준 사람은 변호사가 아닌 ㅇㅇㅇ 대리님 이었습니다.
- 제 상황에 대해서 자세히 알려드렸지만, 표준화 된 비용 만을 알려주셨습니다.
- 비용을 납입하면, 변호사가 배정되었습니다. 사실 변호사님을 제가 고르는 시스템은 아닙니다.
- 변호사가 배정되지만, 그 변호사님은 정말로 많은 사건을 담당하는 것 처럼 보였습니다.
- 소송이라는 게, 기간이 짧지 않기 때문에, 담당자였던 대리님이 퇴사하고, 다른 분으로 변경되어 제 사건의 사정을 자세히 알지 못해 또 다시 설명해야 했습니다.
이런저런 상황에서 사실 변호사는 친절하셨지만, 이래저래 비용이 추가되는 것은 어쩔 수가 없었습니다. 그 추가되는 비용에 대해서 알려드리겠습니다.
- 소장을 작성하고, 관련 인지세를 추가로 납부하여야 합니다.
- 현장에 나가서, 토지와 건물들에 대한 사전 조사를 하여야 하고, 그 토지의 권원을 주장하기 위한 대충의 지적도에 해당하는 그림을 그려서 제출하여야 하는 출장비를 내야 합니다.
- 소송이 진행되면서, 법원의 출장과 관련된 비용을 사전에 납부해야 합니다.
물론 이런저런 비용에 대해서는 사전에 얘기하지만, 비용이 추가되면서 제대로 진행이 되는 게 맞나? 이런 의구심이 드는 것도 사실이었습니다.
4. 명도 소송의 절차
소장을 작성하고, 이를 법원에 접수를 합니다. 상대방의 답변서가 준비될 때까지, 기다렸다가 준비서면이 완성되면, 조정 기일이 주어집니다. 판결에 갈음하는 조정이기에, 서로의 주장이 상대방에게 받아 들여질 때까지, 판사의 역할을 하시는 분이 조정을 시도합니다.
4-1. 점유이전가처분등기절차 진행
제 판결의 경우에는 먼저 또 다른 무단 점유자가 들어오지 못하게 하기 위한 작업을 먼저 했습니다. "점유이전가처분등기"가 필요했고, 이는 명도 담당 회사에서 진행해 주었습니다. 가처분 등기가 접수되면, 소위 빨간 딱지를 그 무단 소유자의 건물 곳곳에 붙이게 됩니다. 이는 법원의 효력이 발생하기 때문에, 또 다른 무단 점유자가 들어오거나, 이용 권한이 제한되는 압박의 역할을 하게 됩니다.
4-2. 소장 작성
소장을 작성하는 데에는 분명 변호사가 수고해 주지만, 원활한 소송이 되게 하려면, 이전의 사실관계나 현재의 상황 등을 자세하게 설명해 드려야 합니다. 소장을 변호사가 작성하는데, 사건에 필요한 내용을 모두 알지 못한다면, 최종적으로는 이길 수 없는 게임이 되기 때문입니다.
소장을 작성할 때, 위에서 말씀드린 무단 점유자가 이용하고 있는 건물과 토지에 대한 구체적인 지적도를 작성해야 하는데, 이 출장 비용이 상당히 비쌉니다. 그렇기 때문에, 회사에서는 "소"를 진행하는 제게 대신 다녀오는 것을 추천합니다.
수도권이 아니었기 때문에 너무 비쌌습니다. 저는 휴가를 내고, 원하는 그림을 만들기 위해서 무단 점유자가 살고 있는 지역에 가서 이곳저곳에서 사진을 찍고, 거리를 측정했습니다. 그러다가 마주치고, 인사도 했지만, 별다른 내색은 하지 않았습니다.
4-3. 소장 법원 접수 후, 상대방의 답변서 회신
이 소장이나, 답변서를 받는 과정 자체가 상당히 시일이 걸렸습니다. 법적으로 그런지는 몰라도, 기다리는 게 조금 초조했던 건 사실이었습니다. 상대방 또한 변호사를 구했고, 이제는 법원의 판단 만을 기다리는 입장이 되어버리니, 같이 소를 진행하는 분께서는 초조해 하셨습니다.
4-4. 조정기일 만남
무단 점유자를 법원에서 만나는 일은 정말로 기분도 나쁘고, 떨리는 일임은 틀림없습니다. 이사 비용 500만 원을 제시하였으나, 5,000만 원을 주지 않으면 나갈 수 없다고 통지하였습니다. 소를 같이 진행하시는 분의 권유와 조정 담당 판사님의 권유로 최종 2,500만 원으로 금액을 맞추고, 이의가 있으면, 법원으로 가게 될 것이라고 통지를 받았습니다.
5. 조정절차에서 멈춘 이유?
저는 끝까지 판사의 판결까지 가겠다고 했지만, 함께 소를 접수하신 분은 마음이 그렇지 않았나 봅니다. 또한, 건물 자체가 미등기 건물 즉, 무허가 건물이었기 때문에, 나머지 형제가 권리를 주장하게 되면, 판결을 위한 변호사 비용이 명도에서 민사로 이전되는 건이라서, 변호사 님도 추천하지는 않으셨습니다.
다시 말해서, 토지는 내 것인데, 무허가 미등기 건물은 상속 받지 않은 상황이라서 소를 진행하기 위해서 라면, 나머지 형제 분 들을 원고로 해서 여러 명과 법원에서 만나야 하는 상황이 올 수도 있다고 했기 때문입니다.
5. 최종 조정을 갈음하는 결정
결국, 무단 점유자도 이의를 제기하지 않았고, 다만 조정 시에 1년 정도는 기일을 줄 수 있다고 했기에, 1년 동안은 더 살 수 있도록 배려를 억지로 하게 되었습니다.
6. 명도 소송 전 판단해야 할 것
6-1. 세입자가 월세를 내지 않고, 안 나갈 때, 명도를?
이런 경우를 주변에서 많이 보지는 않았지만, 이럴 경우에는 정말로 골치가 아플 것 같습니다. 다만 월세를 내지 않는 상황이라면, 보증금을 다 까먹은 더 불길한 상황이라면, 빠르게 명도 소송을 진행하셔야 합니다. 억지로 내보낼 수 없는 게 한국의 법입니다. 소송을 빠르게 진행하여 기간의 수익을 아끼셔야 합니다.
6-2. 경매받은 집, 세입자를 내보내려고 명도를?
만약에 경매를 받은 집에 세입자에게 명도 소송을 진행하시겠다고 마음을 먹었으면, 300만 원보다 더 싸게 하실 수 있다면, 돈을 쥐어주는 게 낫습니다. 법의 이름으로 후한무치하게 나가지 않는 세입자를 내쫓는 일은 시간을 정말로 길게 낭비하실 수 있습니다. 시간이 돈임을 아신다면, 돈 200~300만 원을 아끼려고 하지 마시고, 좋게 내보내시는 게 마음을 다스리는 데 더 좋은 방법이라고 생각합니다.
6-3. 이 글처럼 시골 땅에 무단 점유자가 나가지 않을 때?
먼저 내용 증명을 보내셔야 합니다. 관리를 하지 않는 땅이고, 집이라도 20년 간 평온하게 살고 있었다면, 그 사람은 점유권을 주장할 수 있습니다. 저의 경우에도 사실 약 16년 정도를 권리를 주장하고 살아오지 않았지만 저렇게 나가라고 하니, 생떼를 부리고 있는 걸 보면, 너무나 기가 막히는 일이었습니다. 저처럼 이렇게 반박의 메세지가 나올 경우에는 지체 없이 변호사를 구하시기 바랍니다.
살다 보면, 별별 일을 다 겪는다고 하지만, 법원에 내 권리를 주장하기 위해 가는 일은 정말로 괴로운 일입니다. 하지만, 내 재산권을 침해하고 있다면, 절대로 상대방을 이해하고 정으로 감싸는 일은 하지 않으셔야 합니다. 명도 소송 법원 절차 중에 저처럼 비용을 절약하면서, 소송을 진행하셨으면 좋겠습니다.
